איך
שלח מאמר   |   עמוד ראשי   |   מידע עסקי  
..עוד טיפים לדיאטה פיננסים ועסקים אינטרנט בעלי חיים קריירה תחבורה בריאות אלקטרוניקה יחסים אוכל ושתיה לימודים
     << קטגוריות נוספות
ראשי - חוק ומשפט - מקרקעין - איך לקנות דירה מקבלן

איך לקנות דירה מקבלן


רכישת דירה מקבלן - כדאי לדעת!

 

עסקה במקרקעין הינה עסקה סבוכה ומורכבת למדי ובעלת היבטים רבים ומגוונים, על כך אין חולק, קל וחומר מקום בו מדובר ברכישת דירה חדשה מקבלן. חשוב לזכור כי הגם שיכול והנכם משלמים לעו"ד של הקבלן שכר טרחה, אין פירושו של דבר כי הנכם מיוצגים על ידו. נהפוך הוא, בעסקת קבלן, אסור לעו"ד של הקבלן לייצג את הן את הקבלן והן את רוכש הדירה! משכך, חשוב כי רוכש הדירה יהא מיוצג באופן עצמאי למען יבואו האינטרסים שלו לידי ביטוי באופן מלא מתחילת הדרך ועד סופה. זכרו כי הסכם הרכישה הינו מסמך ארוך המנוסח בשפה משפטית וכולל מספר לא מבוטל של נספחים, אשר לרוב אינם נהירים אלא לעורכי הדין העוסקים בתחום.

 

 להלן מספר נקודות חשובות אליהן יש להתייחס בעת רכישת דירה מקבלן:

 

v     הקבלן - כשלב ראשון חשוב מאוד לבדוק האם לקבלן יש רישיון קבלן בתוקף בו מצוין הסיווג המקצועי שלו, הענפים בהם הינו רשאי לעסוק וכן המסגרת הפיננסית המותרת לו. מומלץ ביותר לבדוק פרויקטים קודמים של הקבלן, להתרשם הימנם ואף לשוחח עם הדיירים על מנת לבחון את מידת שביעות רצונם מעבודתו ושירותיו.  

 

v     המצב התכנוני והמשפטי של הנכס - בשלב הבא יש לבדוק את המצב התכנוני והמשפטי של הנכס לרבות היתר הבניה הניתן מאת הרשות המקומית וכי הינו מיועד לנכס בו ממוקמת הדירה בכוונתכם לרכוש. עוד יש לוודא כי בידי הקבלן אישור מראש, מנציבות מס הכנסה וממס רכוש וכי אין מניעה מצד נציבות מס ההכנסה ומצד מס רכוש לרשום את הדירה על שם הרוכשים בלשכת רישום המקרקעין/טאבו. יש להפיק נסח טאבו ולוודא שהקרקע הינה בבעלות הקבלן וכי אינה משועבדת לאחר. מומלץ מאוד לבקר באזור בו עומד הבניין להיבנות ובסביבתו ולהתרשם מהם, כמו גם לברר מול הרשות המקומית מה עתיד להיבנות בסביבה (מפעל, כביש ראשי, גן ילדים, מרכז מסחרי), נתונים אלו יכולים לגרום לכם לשנות את דעתכם ו/או להשפיע על ערך הדירה לטוב ולרע.

 

v     עסקת קומבינציה - במקרה בו בעל הקרקע הוא אחד והקבלן הינו אחר, יש לעיין בתנאי ההסכם בין השניים. בין היתר חשוב לבדוק כי הקבלן שאינו הבעלים קיבל מהבעלים היתר למכור את הדירות העתידות להיבנות על הקרקע וכי לטובת הקבלן רשומה הערת אזהרה בטאבו. עוד חשוב לברר האם אתם כרוכשים תהיו רשאים לרשום הערת אזהרה בטאבו על שמכם.

 

v     הסכם הרכישה - כאמור לעיל, הסכם הרכישה של דירת קבלן הינו מורכב ביותר. חשוב מאוד לקרוא את כל האמור בו על כלל סעיפיו, תתי סעיפיו ונספחיו. חשוב לדעת לנהל מול הקבלן מו"מ ולדאוג כי האינטרסים שלכם יובאו בו לידי ביטוי. עניין זה יתאפשר אך באמצעות ליווי עו"ד המתמחה בנדל"ן בכלל ועסקאות כגון דא בפרט. חשוב מאוד כי הסכם הרכישה יכיל סעיפים המאפשרים לכם לבצע שינויים ותוספות בדירה וכן כי יגביל את החופש של הקבלן לבצע שינויים מהותיים בדירה ובבניין.

 

v     חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) תשל"ה - 1974 - חוק זה קובע כי על הקבלן ליתן לרוכש הדירה בטוחות כנגד תשלום התמורה. החוק קובע כי לא יקבל מוכר מקונה, על חשבון מחיר הדירה, סכום העולה על 15% מהמחיר, אלא אם עשה אחת מאלה:

 

·         מסר לקונה ערבות בנקאית להבטחת החזרתם של כל הכספים ששילם לו הקונה על חשבון המחיר, במקרה שלא יוכל להעביר לקונה בעלות או זכות אחרת בדירה כמוסכם בחוזה המכר, מחמת עיקול שהוטל על הדירה או על הקרקע שעליה היא נבנית או מחמת צו לקבלת נכסים, צו פירוק או למינוי כונס נכסים שניתנו נגד המוכר או נגד בעל הקרקע האמור;

·         ביטח את עצמו אצל מבטח כמשמעותו בחוק הפיקוח על עסקי ביטוח, תשי"א1951-, שאישר לענין זה המפקח על הביטוח, להבטחת החזרתם של כל הכספים כאמור בפיסקה (1), והקונה צויין כמוטב על פי פוליסת הביטוח ודמי הביטוח שולמו מראש;

·         שיעבד את הדירה, או חלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, במשכנתה ראשונה לטובת הקונה או לטובת חברת נאמנות שאישר לכך שר השיכון, להבטחת החזרת כל הכספים כאמור בפיסקה (1);

·         רשם לגבי הדירה, או לגבי חלק יחסי של הקרקע שעליה היא נבנית, הערת אזהרה על מכירת הדירה בהתאם להוראות סעיף 126 לחוק המקרקעין, תשכ"ט1969-, ובלבד שלא נרשמו לגביהם שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי שיש להם עדיפות על ההערה;

·         העביר על שם הקונה את הבעלות או זכות אחרת בדירה, או בחלק יחסי מהקרקע שעליה היא נבנית, כמוסכם בחוזה המכר, כשהדירה או הקרקע נקיים מכל שיעבוד, עיקול או זכות של צד שלישי.

 

v     חלוקת התשלומים בהתאם לתקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלומים על חשבון מחיר דירה), תשל"ה-1975 - תקנות אלו קובעות כי מקום בו הבטוחות אשר קיבלתם אינן ערבות בנקאית או פוליסת ביטוח, על מועדי התשלומים להיות כדלקמן (דעו כי אי קיום ההוראות הללו מהווה עבירה פלילית):

 

40% ממחיר הדירה

עם גמר התקרה של קומת העמודים או גמר הרצפה של הקומה הראשונה כשאין בבניין קומת עמודים. 40% כוללים את דמי הקדימה ששולמו בעת חתימת ההסכם.

20% ממחיר הדירה

עם גמר שלד הקומה שבה נבנית הדירה, לרבות מחיצות פנים ולמעט  משקופים, צנרת מים וחשמל

15% ממחיר הדירה

עם גמר טיח פנים או תחליף טיח כמתואר במפרט.

15% ממחיר הדירה

עם גמר טיח חוץ או ציפוי חוץ.

10% ממחיר הדירה

עם מסירת הדירה בהתאם לחוזה המכר

 

 

v     מסמכים - חוק המכר (דירות) תשל"ג - 1973 קובע כי על הקבלן מוטלת החובה לצרף להסכם הרכישה את המסמכים הבאים:

 

·         מפרט טכני של הדירה בהתאם לנוסח צו מכר דירות (טופס של מפרט) התשל"ד – 1974.

·         תכנית קומת הדירה, קומה טיפוסית, קומת עמודים / כניסה וקומת גג.

·         תכנית המגרש כפי שנדרש בתוכנית הגשה לרשות המקומית.

·         הוראות תחזוקה למערכות ולחומרי הגימור בדירה.

 

 

v     מעקב אחר קצב הבנייה  - חשוב מאוד לעקוב אחר קצב העבודה של הקבלן. במידה והקבלן אינו עומד בקצב אשר סוכם ביניכם פנו לעוה"ד שלכם על מנת שיפנה אליו במכתב התראה. מומלץ לשכור מהנדס מטעמכם לצורך ביצוע ביקורת על עבודת הקבלן בדירה.

 

v     קבלת החזקה בדירה - את מסירת החזקה בדירה יש לבצע בצורה שקולה ומסודרת ולא בחיפזון. מומלץ מאוד לבצע בדירה בדיקה יסודית מלווה בבעל מקצוע מתאים - מהנדס/אדריכל לדוגמא. חפשו ליקויים כגון רטיבות, פגמים בריצוף, קילופי צבע, תקינות חלונות ודלתות, תקינות החשמל והמים. חשוב מאוד לערוך פרוטוקול מסירה מפורט בו מתועדים כלל הליקויים שנתגלו.

 

v     פגמים וליקויים - תקופת הבדק ותקופת אחריות -  חוק המכר קובע כי אף לאחר מסירת החזקה בדירה לקבלן קיימת כלפיכם אחריות. תקופת האחריות הקבלן לדירה מתחלקת לשתיים, תקופת הבדק ותקופת האחריות. במהלך תקופת הבדק, המתחילה עם מסירת החזקה בדירה, החובה לתיקון הנזק מוטלת על הקבלן (למעט מקום בו הוכח כי האחריות מוטלת על הרוכש). במהלך תקופת האחריות המתחילה עם תום תקופת הבדק ותמה כעבור שלוש שנים, עובר נטל ההוכחה לכתפי הרוכש. תקופת הבדק נמשכת כדלקמן:         

צנרת כולל מערכת הסקה ומרזבים

שנתיים

חדירת רטיבות בגג/בקירות/במקלט

3 שנים

מכונות, מנועים ודוודים

3 שנים

קילוף חיפויים בחדרי מדרגות

3 שנים

שקיעת מרצפות בקומת קרקע

3 שנים

שקיעת מרצפות בחנויות, במדרכות, בשבילים בשטח הבניין

3 שנים

סדקים עוברים בקירות ובתקרות

5 שנים

קילופים ניכרים בחיפויים חיצוניים

7 שנים

כל אי התאמה אחרת שאינה יסודית

שנה

 

 

 

זכרו!

האמור לעיל מהווה אך חלק קטן מן ההיבטים השלובים בעסקת רכישת דירה מקבלן, ועינינו הרואות כי אין הדבר פשוט כלל ועיקר! מומלץ מאוד לוודא כי לצדכם עו"ד הבקיא בתחום המקרקעין ומיסוי המקרקעין, שכן המרחב לטעויות הינו רב, ומוטב לא לעשות טעויות העלולות לעלות לכם ביוקר.

 

משרדנו עוסק בין היתר בתחום המקרקעין ומלווה עסקאות רכישת דירות מקבלנים כמו גם דירות יד שניה, ומעניק ליווי משפטי מלא בכל ההיבטים של עסקת מקרקעין כגון: מימון, מיסוי מקרקעין, תכנון ובנייה וכיוצא באלו.






מאת: אהרון לוי ושות'- משרד עורכי דין


תגיות: קבלן, רכישת דירה, דירה, מקרקעין, מכר,

מדריכים קשורים:

איך מוצאים נסח טאבו באינטרנט ?
איך בודקים שוכרים לפני השכרת דירה
איך מוצאים תשריט בית משותף ?
איך לבחור שמאי מקרקעין?
איך עוברים לדירה חדשה בראש שקט? באמצעות שירות פינוי דירה
איך מפנים דירה ? איך מפנים דירות ?
איך דואגים לפינוי הדירה עם מעבר יקיריכם לבית אבות
איך מבצעים פינוי ירושות?
איך נבחר חברה לפינוי דירות, פינוי דירה איכותית?
איך מבצעים פינוי תכולת דירה נכון?




איך לקנות דירה מקבלן
  • rating: 3 based on 468 votes.
  • 1
  • 2
  • 3
  • 4
  • 5

:דרגו :שתפו

אוכל ושתיה
אומנות
אופנה וסגנון
אינטרנט
אתרים ומקומות
בית וגן
בעלי חיים
בריאות
דיאטה ותזונה
הורות
הריון ולידה
חופשות וטיולים
חוק ומשפט
חשמל ואלקטרוניקה
חתונות ומסיבות
יופי ואסתטיקה
יחסים
לימודים
מוזיקה וכלי נגינה
מחשבים
משחקים ותחביבים
ספורט וכושר
פיננסים ועסקים
פרסום ושיווק
צבא ומשטרה
קריירה
רוחניות
שונות
תחבורה

© 2011 AskHow.co.il      תקנון      מדריכים      AskHow      הצעות למדריכים      למה לפרסם מאמר באתר?      מדריכי וידאו      טאבוצ'ק      Company Reports